——2009年12月30日在西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议上

西安市人大法制委员会主任委员  陈瑞龙

主任、副主任、秘书长、各位委员：

市十四届人大常委会第十八次会议分组审议了市人民政府提请审议的《西安市物业管理条例（修正案草案）》（以下简称条例修正案草案）的议案。常委会组成人员认为，物业管理涉及千家万户，关系到广大市民的安居乐业。现行《西安市物业管理条例》于2005年修改施行以来，在规范我市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用等方面起到了积极作用。但是，随着城市的快速发展，物业管理活动中出现了许多新情况和新问题，物业管理矛盾纠纷日益增多，现行条例已不能适应新形势下物业管理工作的需要。另一方面，《中华人民共和国物权法》和修订后的国务院《物业管理条例》赋予了物业管理一些新的内容，因此，按照上位法的精神，结合我市的实际，适时修订该条例非常必要。

同时，常委会组成人员在审议中对条例草案也提出了许多修改意见和建议。会后，法工委深入实际开展调研，先后召开了房产开发公司、物业管理企业、业主委员会及业主代表、与物业管理有关的各专营单位和政府有关部门参加的不同类型座谈会，广泛听取了社会各方面、各层次的意见和建议。在此基础上，与市政府法制局、市房管局、省人大常委会法工委等有关部门对条例修正案草案进行了反复论证和修改，形成了条例修订草案征求意见稿，并及时将征求意见稿发送给常委会组成人员、法制委委员征求意见，同时在西安日报、西安人大网站全文刊登，面向社会公开征求意见。12月15日，市人大法制委员会召开第十四次会议，根据常委会组成人员的审议意见、市人大城建环资委员会提出的书面审议意见和征集到的意见，对条例修正案草案进行了统一审议。现将审议结果报告如下：

一、关于将修正案改为修订案的解释

在常委会审议中，委员普遍反映修正案草案提出的修改内容占原条例一半之多，审议中不易将修改内容与原条例清晰对照，而且还提出许多新的修改意见。

按照《全国人大立法技术规范（施行一）》的规定，法律法规修改形式有两种：修正和修订。两者区别主要有三点：第一，修改的内容不同。修正是对法律法规的部分条款进行的修改，是局部的或者个别的修改。修订是对法律法规进行全面的修改，是整体的修改。第二，审议的内容不同。修正通常是针对修正案草案进行的审议，未作修改的部分不予审议。修订通常是针对法规案文本的全部内容审议，提出全面的修订草案。第三，表决的内容不同。修正通过的是修改决定，修订通过的是整个修订草案。

鉴于此，法制委员会审议认为，常委会委员在审议中对未作修改的部分也进行了审议，提出的修改意见和建议已经超出了修正案草案提出的修改部分。法制委员会根据各方意见，也对原条例的内容做了大量修改，章节结构亦作了相应调整，是对草案文本全面、整体的修改。因此，将修改形式由修正改为修订更为合适，也有利于提高常委会会议审议效率和质量。               二、关于前期物业管理

关于前期物业管理反映的问题比较多。法制委员会审议认为，前期物业管理是整个物业管理的基础，大多数物业买受人，最先接触的是前期物业提供的服务，而前期物业服务合同是由建设单位与前期物业服务企业之间签订的，由于这一阶段业主身份缺失，容易出现矛盾和纠纷。因此，为了保护物业买受人的合法权益，按照业主接受物业服务的顺序，将前期物业管理的内容调整至第二章。

有的委员提出，部分建设单位在移交物业时，存在未同时移交小区建设相关资料的情况，为日后物业的维修养护造成一定的困难。法制委员会审议认为，在物业管理中，移交资料主要包括两个环节的移交，一个是建设单位向前期物业服务企业的移交，一个是前期物业服务企业向业主委员会的移交。移交的资料内容相同，但是前者是移交的关键，如果这个环节不能完整移交，后者的完整移交无从谈起。为此，将移交资料的具体内容提前至建设单位向前期物业服务企业移交的环节。同时，增加一条：“物业服务企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验，签订承接查验确认书。不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理。”作为修订草案修改稿的第二章第十六条，明确建设单位的责任，从而达到保护物业服务企业和物业使用人合法权益的目的。

在征集意见中，有的物业服务企业提出，前期物业管理期间，如果建设单位已经撤离住宅小区，物业服务企业欲退出该区域，不再继续实施物业管理服务时，往往造成物业管理区域管理混乱、无人接手等情况，但不退出又面临利益严重受损，建议修订草案在这方面有所突破，对退出机制做相应的规定。法制委员会审议认为，条例应当保护包括物业服务企业在内的各方当事人的合法权益，对于符合退出条件的应该予以支持。因此，增加一条：“前期物业管理期间，建设单位已经注销或者无法履行相关义务但住宅小区尚未成立业主大会的，物业服务企业应当于退出物业管理区域3个月前书面告知业主和物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府，由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议，确定小区管理模式。”作为修订草案修改稿第二章第十九条。

三、关于业主、业主大会及业主委员会

法制委员会审议认为，按照《物权法》物权平等保护的原则，业主的私有权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。业主大会或者业主委员会依法成立后，代表全体业主行使物业管理权。为了保证全体业主的物权不受侵害，业主大会、业主委员会作出的决定应当公开告知全体业主；街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导成立业主大会和业主委员会，对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督，有权撤销业主委员会作出的违反法律、法规，侵害业主利益的决定。因此，在本章中增加了相应的内容，作为修订草案修改稿的第三章第四十九条。

在征集意见中，有的业主代表提出，对于业主人数众多的大中型住宅小区，采用集体讨论的形式召开业主大会会议难度很大，采用书面形式召开业主大会会议更有利于小区物业的管理，但对这种会议形式要作具体规定。法制委员会审议认为，业主大会会议征集到的意见，是否能够如实反映业主的真实意愿，对于维护业主合法权益具有重要意义。因此，修订草案修改稿对于采用书面征求意见形式召开业主大会会议的程序作了规定，增加一款：“业主应当在书面征求意见表上实名签署意见；业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示；业主对公示内容有异议的，有权查阅相关资料。”作为修订草案修改稿的第三章第三十三条第二款。

同时，针对近年来物业管理纠纷引发的恶性事件不断增多的状况，法制委员会审议认为，建立有效的沟通和化解矛盾机制非常重要。因此，增加一条：“物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，由区县物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。”作为修订草案修改稿的第三章第五十条。

四、关于物业管理服务

有的委员提出，物业管理区域发生突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施。法制委员会审议认为，按照《中华人民共和国突发事件应对法》的有关规定，公民、法人和其他组织有义务参与突发事件应对工作。物业服务企业负责小区的日常管理，应当协助政府相关部门做好区域突发事件的应对工作。因此，增加一条：“物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。”“发生安全事故或者突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。”作为修订草案修改稿的第四章第五十六条。同时规定了物业服务重大事件报告制度，对报告事项进行了细化，作为修订草案修改稿的第四章第五十七条。

在征集意见中，有的业主委员会代表提出，业主大会已经依法选聘了新的物业管理企业，但原物业服务企业拒不退出的情况时有发生，导致新物业服务企业无法正常提供服务。法制委员会审议认为，合同依法解除后，原物业服务企业拒不退出，势必影响住宅小区正常的物业管理，影响区域的和谐稳定。为此，增加一条：“物业服务合同依法或者依约解除后，物业服务企业应当自合同解除之日起15日内退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。”作为修订草案修改稿的第四章第六十条。、五、关于物业的使用与维护

征求意见中有的业主代表、前期物业服务企业提出，新建住宅物业因质量问题引起的纠纷和矛盾比较多，不少建设单位将物业交付使用后，公司就注销或者破产，物业在保修期内出现质量问题的，往往找不到责任人；有的虽然建设单位存在也借故推诿扯皮，导致物业无法及时修复，损害物业买受人的利益。法制委员会审议认为，应当对前期物业质量保修问题作出规范，因此，修订草案修改稿增加了在物业竣工验收后、申请不动产权属登记前，按照物业建筑安装总造价的一定比例收取保证金；保修期内出现质量问题的，建设单位履行保修义务，建设单位不履行保修义务时，经一定程序在保修金中垫付，建设单位应足额补存的相关规定，分别作为修订草案修改稿第五章第六十六条、第六十七条、第六十八条。

有的委员提出，部分小区存在擅自占用绿地，改变公共建筑和共用设施规划建设用途的情况，严重损害了小区全体业主的共同利益。法制委员会审议认为，按照物权法和规划法的有关规定，擅自占用绿地或随意改变用途属违法行为，应当予以规范。为此，增加一款：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”作为修订草案修改稿的第五章第七十一条第一款。

六、关于专项维修资金的管理与使用

在征集意见中，业主代表提出，有的开发商代收专项维修资金挪作他用，严重损害了业主利益，建议予以规范。法制委员会审议认为，专项维修资金的挪用或流失会对物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新带来隐患，必须加强监管，存入专户。同时，要求业主在办理房屋入住手续时应当提供交存专项维修资金的凭证，杜绝缴存情况不一造成的侵害他人利益情况的发生，从而保证义务的平等性。为此，增加：“建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。”“业主在办理房屋入住手续时，应当提供交存专项维修资金的凭证；未提供凭证的，建设单位不得将房屋交付使用。”作为修订草案修改稿的第五章第七十九条。此外，对已经入住但尚未建立专项维修资金的小区作出规定，增加一款：“商品住宅、公有住房已经出售但未交存专项维修资金的物业管理区域，应当补交专项维修资金。”作为修订草案修改稿第五章第七十八条第二款。

为了维护业主权益，尊重业主的自主权，同时又保证专项维修资金的安全，在修订草案修改稿第六章第八十条中增加：“开户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议”的内容。

七、关于本条例与国务院条例、省条例的关系

部分委员提出，我市这次修订的物业管理条例从条款设置上来看没有省条例的多，有些内容没有上位法详细，是否能有效解决我市物业管理中存在的实际问题。法制委员会审议认为，省条例是针对全省物业管理情况制定的普遍的、一般性的规定，同样适用于我市的物业管理工作。但由于我市物业管理的发展速度较快，物业管理中暴露出的问题具有一定的复杂性和特殊性，因此，在修订过程中，主要是对上位法未涉及之处进行补充规定，对于上位法的原则性规定进行细化，对在实施过程中暴露出来的问题结合我市物业管理实际进行创设性规定。同时，为了符合简捷高效的原则，对于国家条例和省条例设定的重要原则在我市条例中予以明确规定，对于其他已经非常具体的内容一般不再重复。

法制委员会已按上述意见进行了修改，对增设的有关条款设定了相应的法律责任。此外，还根据有关方面提出的其他修改意见，按照逻辑严谨、表述规范的要求，对有关条款的文字作了修改，对有关条款的顺序作了调整，提出了《西安市物业管理条例（修订草案修改稿）》，共八章一百零七条。

法制委员会认为，修订草案修改稿符合科学发展观和有关法律、法规的规定，有较强的可操作性，建议本次常委会会议审议通过。

以上报告连同修订草案修改稿请一并审议。