西安市作为中国西部的中心城市，是举世闻名的四大文明古都之一，拥有悠久的历史文化，丰富的人文景观，科技力量雄厚，文物名胜荟萃，金融商贸旅游繁荣，居住人口密集，城市国民经济和各项工作始终位于西部城市前列。尤其是王永康书记提出的建立长效管理机制，不断创新解决“城市清洁难”、“办事难”等问题的方法，重点抓好“烟头革命”、“厕所革命”、“行政效能革命”，建设一批国际化社区，营造良好投资服务环境等指示精神，对加快落实西安市物业管理条例，提高社区管理水平，助推城市管理新高度是个良好的契机。

西安市辖2县11区，82个街办，1033个居民委员会。据2018年12月西安市住房保障和房屋管理局提供的数据显示，我市现有小区5700余个，有物业管理的小区3744个，但备案成立业主委员会的仅几百个，占小区总数的10多%。而根据西安市物业管理条例，西安市所有的居住小区大多具备成立业委会入住比例条件，但由于管理主体缺位，原开发商成立的前期物业公司（除极少数开发企业外）往往不希望业主委员会的成立。

因开发商和物业公司均是业主的利益相对人，业主委员会的成立会使得业主的谈判能力和维权能力进一步增强，使得开发商和物业公司面临着更大的履约压力和违约赔偿风险。许多小区业主盼望成立业主委员会，但大部分小区遭到物业公司的强力反对，因为利益链关系，前期物业公司所管理的物业设施是优质资产，无资产折旧大量维修的负担。另外，一方面规避前期物业被解聘的风险，另一方面也可依托前期物业获得更多经济利益。就通过业主受聘的物业公司而言，因长期处于与业主的服务合同关系之中，其收益的取得往往需要与业主进行协商，这就导致了其收益直接与业主的谈判能力呈现一定程度的负相关关系。因此，为了尽量削弱业主的权利，物业公司往往以各种方法甚至是违法行为阻碍业主委员会的成立。近年来出现了多起物业公司阻碍成立业委会的事件甚至有些物业公司雇凶、恐吓、殴打业主，使业委会的成立步履艰难。由于物业公司没有监督和约束，因此造成小区管理差、卫生差、安保差、服务差、重收费轻服务的现象，导致居民群众意见大、矛盾多，严重阻碍了社会的公平正义，影响了和谐西安、品质西安的建设。

西安市于1999年12月30日颁布实施了《西安市城市居住物业管理条例》，2009年修订为《西安市物业管理条例》，又于2016年10月25日西安市第十五届人大常委会通过了新修订的《西安市物业管理条例》。新条例简化了业委会成立的程序，细化了业委会的职责、权利，明确成立业委会、政府、开发商、物业企业及业主的责任。

条例第一章第三条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条，区、县物业管理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理。

街道办事处在区、县物业管理行政主管部门的指导下，按照本条例的规定，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。

第九条，物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

（一）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

物业管理区域符合前款条件的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处或者开发区管理委员会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。

街道办事处或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内，组织成立业主大会筹备组。

第十条，建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需资料。

第十一条，业主大会筹备组由街道办事处工作人员一名，居民委员会代表一名，建设单位代表一名，业主代表四至六名组成。街道办事处应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。

第一百条，区、县物业管理行政主管部门应当履行下列职责：

（一）指导街道办事处履行物业管理监管职责；

（二）指导和监督前期物业管理招标活动；

（三）前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会备案。

第一百零一条，街道办事处应设置专门机构，配备专职人员，并履行下列职责：

（一）组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责；

（二）组织成立物业管理委员会；

（三）业主委员会、物业交接备案。

第一百零六条，违反本条例第十条、第五十三条、第七十四条第一款规定，建设单位、物业服务企业不报送、移交有关资料的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。

依据《西安市物业管理条例》综上规定，建议如下：

一、市政府把落实《西安市物业管理条例》的工作列入有关会议议事日程，并作出会议纪要或下发文件确定责任主体，工作推进方案，设定计划完成目标及考核标准，奖罚细则。

二、广泛宣传《条例》，由物业主管部门指导，以街道、社区为核心，采用讲座、培训、学习班等形式，组织物业公司、街道、社区有关人员及热心业主进行学习培训，使大家理解和认识物业条例的实施方法、权利和义务，为条例的实施打好理论和认识的基础。

三、由物业主管部门组织开展对辖区小区落实《条例》的专项检查：1）对违反条例在规定时间内不报送移交有关资料的开发企业责定改正，促其限期报送移交有关资料；2）对所有小区登记造册，对物业管理情况整理分类，对未落实条例成立业委会的小区查找原因，落实措施，责任到岗，为落实条例成立业委会奠定基础。

四、根据条例，街道办事处应设置专门机构对具备成立业主大会选举业委会的小区进行组织、指导和监督选举工作，做到以点带面，逐步推进。市政府应明确物业管理部门、土地、规划、建设、城市管理、工商、公安等相关部门对办事处的工作协同配合的责任，明确各相关部门在业主委员会组建的职责分工，将业主委员会的组建、规范运作纳入部门、街道的考核中。充分发挥政府在业主委员会组建中的组织指导作用，积极探索，帮助小区业主委员会的组建。加强对小区业主的宣传和培训，努力培养业主积极参与小区管理的社群精神，以强大的团体性和强烈的参与意识，避免业委会滥用权力侵害全体业主的权利。

五、物业主管部门应加强对物业公司的监管。完善物业公司竞争及考核机制，并对阻碍业主委员会成立的物业公司建立惩罚或退出机制，加强对全市物业公司的监督、评比、检查，同时规范物业市场，建立科学的激励和竞争机制。物业市场的供需主体是物业管理企业和业主，而物业市场的协调主体是政府及其行业行政主管部门。政府有责任通过制定政策、完善法规、加强监管、改进服务等途径，积极营造规范的物业管理市场氛围和经营环境。政府要依据有关的法律法规，根据我市物业管理的实际，严格、科学的管理物业企业的准入和退出。要在物业企业之间建立必要的竞争机制，让物业企业之间感受到竞争的压力，逐步提高物业企业的管理水平和服务水平。

    全市积极落实西安市物业管理条例，也是一次全市干部群众增强法制意识、守法意识、维权意识的专项普法工作。通过落实条例成立业委会，规范业委会的工作目标和制度，能够积极有效的保障业主的合法权益，规范物业公司的管理和服务，缓解业主与物业公司之间的矛盾，进而推动和谐社会的发展，提高我市人民的居住软环境和生活质量，使西安市的各项工作位于全省，乃至全国的前列，对建设一个具有历史文化现代文明的品质西安，在追赶超越，建设国际化大都市中具有深远的历史和现实意义。