——2016年6月27日在西安市第十五届人民代表大会

常务委员会第三十二次会议上

西安市住房保障和房屋管理局  夏俊山

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我受市人民政府委托，就《西安市物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例（修订草案）》）作以下说明：

一、修订的必要性

《西安市物业管理条例》（以下简称《条例》）自1999年5月制定并颁布实施以业，经过了两次修改、一次修订。《条例》的不断修订及完善对规范我市物业管理活动，维护业主、建设单位及物业服务企业的合法权益，推动我市物业管理工作起到了积极的作用。但近些年物业管理的不断发展，物业管理工作中出现了很多新情况、新问题，特别是在物业管理活动中各部门职责、项目强行交付使用、前期物业遗留等问题存在着程度不一的不协调、不规范，容易引发矛盾纠纷，影响了社会的和谐稳定。

截止2015年底，全市物业管理项目3280个，管理总面积3.52亿平方米，其中管理住宅项目2246个，面积2.5亿平方米，管理商业用房、写字楼、工业用房等8675万平方米，全市物业管理从业人员15.6万余人；共有1747家企业取得物业管理资质，其中国家一级资质26家，二级资质147家，三级及暂定资质1515家，外埠企业59家；我市现有2246个物业管理住宅小区中，共选举产生并备案了231个业主委员会。

随着物业管理矛盾逐渐突显，现有《条例》的部分规定已不适应实践需要。主要存在以下问题：一是各级物业管理机构、机制不健全，人、财、物配置无法满足管理需要；二是各级政府及有关部门的监管职责和业主、使用人的主体责任不清；三是开发建设遗留问题突出，房屋交付使用问题严重；四是随着我市经济社会的发展，房屋总量飞速增加，房屋结构形式日趋复杂，对物业管理提出了新要求。如：2014年，我市已确定物业管理四级联动模式，但一直未落实完善。为了解决以上问题及物业管理中的其他矛盾，亟需对《条例》进行修改。

二、修订的依据和过程

起草《条例（修订草案）》依据了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》的相关规定，借鉴了成都、南京、无锡、杭州、武汉等城市好的做法和有益经验。

《条例》修订工作自列入市人大常委会2015年调研计划、2016年立法计划后，我们在充分学习调研兄弟城市和我市物业管理工作的基础上，征求了各方面意见，结合我市实际工作，起草了《条例（修订草案）》送审稿，于4月17日报送市政府法制办。市政府法制办对送审稿进行了认真研究，并邀请市人大相关专门委员会提前介入修改工作。市法制办书面征求了各区县政府、开发区管理委员会和市级相关部门的意见，并征求了部分立法顾问的意见。同时，在市政府门户网站、市法制办网站上公开征求了社会公众意见，召集业主代表、基层工作人员进行座谈，并就相关事项召开了立法听证会，经2016年6月15日市政府第143次常务会讨论通过，最终形成了提请市人大常委会审议的《条例（修订草案）》。

三、需要说明的主要问题

现行《条例》共有八章107条，为把责任落到实处，结合我市物业管理工作中出现的新情况和新问题，我们对现行《条例》进行了全面修订。修订后的《条例（修订草案）》共有九章128条。

（一）关于物业管理管理范围

此次条例的修改，主要针对物业管理管什么的问题，做出具体明确，明确物业管理对物的管理、对人的服务。强调物业服务企业对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

（二）关于管理体制

从立法上全面落实我市物业管理市、区、街道、社区四级联动管理机制。《条例（修订草案）》在第四条、第五条、第六条对市、区、县政府及其相关部门、开发区管理委员会、街道办事处、镇人民政府、居民委员会的物业管理体制及职责做了进一步的细化。明确市级统筹，区、县政府和开发区管理委员会的属地管理责任，街道办事处、镇人民政府负责对辖区物业管理活动的组织实施，以及居民委员会的协助配合职责。

（三）关于物业管理委员会

鉴于当前住宅小区成立业主大会、选举业主委员会存在的种种困难，业主缺乏有效组织，难以有效行使相关权利以及处理与物业服务企业在物业管理活动中的矛盾等问题，《条例（修订草案）》在第三章中增加了物业管理委员会相关内容，对符合条件的住宅小区，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，可以由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会组织成立物业管理委员会，代行业主大会或者业主委员会职责。并对物业管理委员会的履职和监督作了严格的规定，以保障业主的合法权益不被侵害。

（四）关于建设遗留问题

目前我市物业管理中，建设遗留问题突出，容易引发群体性事件，特别是房屋交付使用后，水电暖不达标而强制交房的行为，严重侵害了广大业主的合法权益。《条例（修订草案）》明确了物业管理区域内各相关行政主管部门职责；明确了物业管理区域内水、电、气、暖等管网线设施的产权，特别指出水、电、气、暖等专业经营单位直供到户并收取费用；同时在房屋的前期介入直至交付使用，要求按照前期物业招投标—前期物业服务合同备案—物业项目的承接查验备案—物业项目的交付使用备案的工作程序，来规范物业项目的交付使用，确保项目手续、配套设施齐全的项目按时、按期交付至业主手中。

（五）关于利用住宅从事有关经营行为的禁止性规定

为了缓解利用住宅从事经营活动给居民生活带来的干扰，减少可能存在的安全隐患，在征求社会各方意见，专项立法听证的基础上，《条例（修订草案）》对部分利用住宅从事的经营性行为进行了限制，在第七十八条第一款第二项规定，禁止在住宅内开设除小饭桌、托管班、老年餐桌外的经营性餐饮、娱乐服务场所，并不包含作为社会刚性需求的小饭桌、托管班、老年餐桌。同时，对已经开设的上述经营性场所设定了六个月的缓冲期，要求其经营者在法规生效后六个月内自行改正。

（六）关于专项维修资金应急使用

由于专项维修资金使用必须经双三分之二业主同意，使得使用程序复杂，对于存在严重安全隐患或者险情的房屋公共部位及公共设施设备，往往不能及时处理。因此，《条例（修订草案）》新增了专项维修资金应急使用的规定，在第九十二条、第九十三条明确了可以应急使用的情形，以及应急使用专项维修资金的基本程序。

（七）关于监督管理

《条例（修订草案）》新增监督管理一章，对各级物业管理行政主管部门、开发区管理委员会、镇人民政府和街道办事处以及相关行政管理部门在物业管理活动中的职责进行了明确，并从有效督促其履行职责的角度出发，将物业管理工作纳入年度工作目标考核。

《西安市物业管理条例（修订草案）》及以上说明，请一并予以审议。