主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
我受市人民政府委托，现就《〈西安市城市居住区物业管理条例〉修正案》作如下说明，请予审议。
一、修改的必要性
1999年颁布的《西安市城市居住区物业管理条例》施行以来，对提高物业管理水平，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，改善我市城市居住环境起到了积极的作用。
二、修改的法律、法规依据
《西安市城市居住区物业管理条例》的修改依据了国务院《物业管理条例》，同时，在结合我市物业管理实际情况的基础上，借鉴了山西、上海、山东等外地关于物业管理中的好的经验和做法。
三、修改的主要内容
标题的修改
国务院《物业管理条例》的适用范围界定为住宅和非住宅区域的物业管理，因此，有必要将《西安市城市居住区物业管理条例》的名称改为《西安市物业管理条例》，以做相应的修改。
(二)关于物业管理的含义
《西安市物业管理条例》第三条所界定的“物业”“业主”等与国务院《物业管理条例》所界定的含义不一致。因此，有必要依据国务院《物业管理条例》的相关规定对《西安市物业管理条例》中的相关问题进行调整。据此，将第三条修改为“本条例所称物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”
(三)关于业主、物业使用人的问题
国务院《物业管理条例》规定“业主是指房屋的所有权人。物业使用人是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。业主大会由全体业主组成，一个物业管理区域设立一个业主大会。”《西安市物业管理条例》的相关规定与这种规定不尽一致，为此，修改时对这方面的问题做了相应的修改，以与国务院《物业管理条例》规定的相关内容一致起来。
(四)关于业主大会筹备组的问题
为完善业主大会成立的法律程序，增强操作性，确保业主大会及时、顺利的成立，以维护业主的合法权益，促进物业管理工作的提高，增加了以下内容作为《西安市物业管理条例》第八条：“筹备组应当履行下列职责：(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、程序和内容；(二)拟定业主大会议事规则、业主公约的草案；(三)确认业主身份和业主的投票权数；(四)首次业主大会的其他准备工作。筹备组应当在首次业主大会召开的15日前，将会议的相关内容在物业管理区域内公告。”
(五)关于业主大会、业主委员会经费以及业主委员会成员的报酬问题
由于业主大会、业主委员会缺乏经费以及业主委员会委员没有报酬，影响了工作的开展，在征集意见中，业主、物业管理企业强烈呼吁解决这一问题，因此增加了业主大会“决定业主大会、业主委员会办公经费及业主委员会成员报酬的承担办法”的内容作为条例第七条第七项内容。
(六)关于业主委员会成员的变更问题
为了维护业主的合法权益，促使业主委员会成员正确行使职权，确保业主委员会能切实代表全体业主的利益，并依法有效的连续开展工作，增加以下内容作为第十四条“业主委员会成员有下列情形之一需要变更的，应经原选举程序进行：(一)违反业主公约、业主大会议事规则、损害业主共同权益的；(二)连续三次无故不参加业主委员会会议等不履行职责的；(三)经五分之一以上业主或业主委员会提议的；(四)有其他情形需要变更的。”
(七)关于个别文字的修改
根据国务院《物业管理条例》的规定，将原条例中的“居住区”修改为“物业管理区域”。将条例中的“业主代表”删除。对条例中的个别条款和文字等进行了调整和修改。《西安市物业管理条例》修改后，将会对促进物业管理的规范化，维护业主、物业管理企业的合法权益，改善人们的居住环境起到积极的作用。